狂おしい転職シーズン：プロマネジャーの不動産市場「冬」

2020年から、一連の重要な人事異動が不動産産業の新たな年変化の序幕を開けました。

緑城CFO馮征は辞職して、龍光不動産に加入しました。元中国幸福基業孔雀城住宅集団総裁の傅明磊は龍光不動産に加入しました。趙輝は中交不動産董事長を辞任しました。融信グループ首席営業官の張文龍は辞職しました。元正栄グループ副総裁の肖春と河南康橋グループに入りました。禹洲商業不動産総経理の馮小川は離職しました。天房発展総経理の孫建峰は辞職しました。

高流動性の業界として、不動産産業の「人の往来」は珍しいことではない。しかし、ここ一年余り、業界の人事変更が頻繁になってきました。

不完全な統計によると、2019年には90以上の不動産企業の管理職が変動し、累計人事異動は200件を超えた。このうち、転職・退職が半分を超え、3割を転任し、1年に2回転職する人がいます。

不動産会社の公式発表の中で、多くは「個人の原因」と解釈します。しかし、ご存知のように、不動産市場のコントロールが持続的に圧力をかけ、業界の競争が更に激しくなり、プロのマネージャーが直面する圧力も絶えず増大しています。不動産企業の管理職の流れの中で、客観的な要素はもっと多いかもしれません。

もう一つの現実はもっと残酷かもしれない。北京のある大手不動産企業の幹部は21世紀の経済報道に対し、利潤率が下がり続けている中で、人件費の圧縮が業界の常態になっていると伝えました。今後数年間、人員削減、賃金引き下げは避けられず、不動産産業は本格的な激動期を迎える。

「不動産にはバブルがあると言われていますが、最大のバブルは人材です」2019年中、泰禾グループ会長の黄其森氏はメディアの取材に対して語った。今から見れば、予言は現実になりつつある。

住宅価格の泡が押し出されると同時に、不動産産業の人材バブルも崩壊し始めましたか？

2019年には、大規模な不動産企業の販売規模が一般的に増加し、不動産企業の販売任務は比較的良好であったが、営業マンの生活は楽ではなかった。喜んで撮影する

巣の下を覆う

販売職は従来、不動産企業の人事異動の重点ポストであり、プロジェクトの増減、販売任務の完成かどうかは、ルート会社を使うかどうかは、販売員の去就にかかわることがあります。2019年には、大規模な不動産企業の販売規模が一般的に増加し、不動産企業の販売任務は比較的良好であったが、営業マンの生活は楽ではなかった。

あなたたちは販売だけを見ていますが、実は、会社は私たちの審査に非常に細かいです。華東のある不動産企業の成都地区の責任者は21世紀の経済報道に対し、販売規模の基本審査以外に、返済率もここ2年の「ハード指標」になっていると述べました。これによりますと、同社の返済率に対する要求は85%で、信用審査が前例のない厳しい状況の下で、この目標を達成するのは容易ではないということです。

また、多くの会社の審査では、単一の都市やプロジェクトの最低限の利益も保証しなければなりません。つまり、デモンストレートは販売任務を完成し、返金を確保するだけでなく、価格戦略にも過度に依存してはいけない。

一部の地域では、競争があまりにも激しいため、チャネル会社が台頭し、販売員に圧迫感を与えている。同関係者によると、四川省の某地方では、ある大手不動産企業がプロジェクトの販売人員を全部撤去し、ルート会社に変えた。

2019年には、財務担当者の変動も前例のないほど頻繁に行われました。3月、仁恒置の副総裁王炎（本名王哲）が新力ホールディングスに入り、副総裁兼CFOを務めたが、わずか7ヶ月後に再度辞職した。

その後、CFOの離職や転職活動が急速に広がった。2019年に、旭輝、億達中国、雅居楽、時代中国、禹洲、合景泰富、極東発展、大発不動産、新力控股などの会社は、いずれもこの職務の人員変動が現れました。

財務担当者の変更は、融資難の大きな環境につながるかもしれません。2019年下半期、多くの不動産企業が流動性の緊張に直面しています。ある大手信託会社の関連責任者は21世紀の経済報道に対し、昨年多くの不動産企業からの協力需要があり、不動産企業も比較的高い融資コストを受け入れることができると述べました。しかし、審査が空前の厳格さのため、本当に貸し出す規模は多くないです。

コントロールの重圧、企業の次から次へと構造を調整する大きい背景の下で、不動産企業の人事の変更はほとんど各持ち場をカバーします。

2019年末に万科がスタートしたのは、3つの地域、14の都市全体にわたるエリアの大転換。サンシャインシティは大区制のコントロールモードを作り、傘下の13のエリアを統合する。以前、碧桂園、緑城、ブルーレイ、中梁、融信、祥生などの不動産企業も管理構造の調整を実施しました。これらの管理の最適化を目的とした調整は、いずれも大量の人事異動にかかわっています。

前述の北京の不動産企業関係者によると、不動産産業の人事異動はまだ続いており、今後はブランド、物管などのポストにも波及する可能性が高いという。その原因は、不動産企業がプロジェクトの集中納期を迎えるにつれて、高回転による潜在的な品質問題が集中的に爆発し、ブランド、物管、カスタマーサービスなどの仕事の圧力をもたらす可能性が高いからです。

相場ですか？それとも能力ですか？

万科の管理構造調整は2018年末から開始されました。万科は給与等級体系を過去の28級から50級に拡大し、職級体系は過去のV 1-V 7からGP（中核パートナー）、SP（業務基幹）、JP（パートナー）の3段階に調整する。それと同時に、賃金構造も「低賃金、高パフォーマンス」の方向に調整される。このような調整の目的は従業員の効果をよりよく引き出すことにある。

万科の動作は従来から風向計的な意味があるとされてきた。上海易居不動産研究院智庫センター総監が21世紀の経済報道に対して、過去の市場がよかった時、不動産は就業者だけではなく、従業員の給与水準も相当だったと述べました。今の段階では、業界の利益率が下がり始め、多くの企業が「コスト削減」に着手しています。

不動産はずっと高い給料をイメージしています。実際、職場によっては従業員の給与格差が大きいが、肝心の部署の優秀な人材は、確かにうらやましい待遇を受けることができる。

十数年前に、大中型の不動産企業の優秀な販売員は数百万元の年度控除を受けることができました。近年、業界の競争が激しくなり、倍の給料で人を雇うことが一般的になっています。副総裁級のスタープロマネジャーは、一度は千万級の年俸をもらえますし、他の職場の給与待遇も水増しします。

テンセントファイナンス通などが発表した「2019国人給与報告」によると、現在の給与水準が最も高い3つの業界はそれぞれインターネット、不動産、金融である。各機関が発表した報告書では、不動産産業の給与水準はトップ10に据え置いている。

しかし同時に、業界の高給料に対する反省もずっと存在しています。数年前、龍湖グループの呉準監督は「相場を能力にするな」と言っていました。昨年、黄其森氏も「この二十年の発展は速すぎて、もっと多いのは中国の経済発展の配当金で、私達個人が多くて有能で、どれだけ能力があるかではなくて、スターとプロのマネージャーによってやってきたのではないです。」

2019年以来、監督層は「不動産を短期的に景気を刺激する手段としない」と繰り返し強調し、「不動産を炒めない」ともたびたび言及されてきた。不動産市場のコントロールは根本的な緩みがあることはできなくて、市場は下りの通路に入って、すでに業界の共通認識になりました。

上海の易居研究院は、2019年上半期までに、172軒の上場企業の純金利と帰母純金利の中央値はそれぞれ12.2%と10.4%で、2018年同期の高位（14.1%と11.2%）と比べて明らかに反落していると指摘しています。同機構は、政策調整の常態化、不動産企業の利益空間が引き続き圧迫されている業界サイクルの下で、企業の収益予想の実現は依然として一定の客観的圧力に直面していると考えている。

前述の北京の不動産会社関係者は、長期的には不動産産業の利潤率が製造業の水準に戻ってくると考えています。今後も管理構造を最適化しつつ、人員削減や賃金引き下げなど、人材バブルを圧迫する行為が密集して現れます。

21世紀の経済報道によると、ここ数年来の不動産産業者の流動の中で、多くの人の給料は明らかに上がっておらず、ひいては賃下げ、降職の割合も増加している。

そればかりか、企業の内部腐敗に対する耐性も急速に低下している。不完全な統計によると、2019年には、中食、雅居楽、朗詩、保利、融創、万達、復星、美の置業、金科、新華連の少なくとも10軒の住宅企業が反腐敗動作を公開し、30人以上が事件に関わる。去年の高管変動では、かなりの比重を占めています。