천 억 오 원 이 공술 을 받 은 뒤에: 부동산 업 체 가 '강 호 를 걸 어 다 니 는' 재무 비법

사람 이 많 으 면 시비 가 많다.

2019 년 에 처음으로 1000 억 클럽 에 가입 한 중국 올림픽 공원 은 2 월 말 에 영 희 의 예 고 를 발 표 했 으 나 뜻 하지 않 게 허 사 를 당 했다.

3 월 3 일부 터 익명 으로 빈 보고 와 작성 자 들 이 오 원 과 싸 웠 다.보고 서 는 오원 이 지난 몇 년 동안 '명주 실 채', 관련 거래 와 서랍 협 의 를 통 해 실제 부 채 를 감 추고 약 30 억 의 이윤 을 남 겼 다 고 주장 했다.

3 월 5 일 저녁 에 올림픽 공원 은 성명 을 발표 하여 보고 에 대해 반격 을 했다. 이로써 비 지주 주주 권익, 판매 와 상환, 펀드 제품 의 합 규칙 성 등 문 제 를 진술 했다.

부동산 금융 계 에 따 르 면 주식 실 채 는 부동산 업계 에서 보편적으로 존재 한다. 자신의 금융 플랫폼 을 통 해 계열 사업 에 투자 하 는 것 도 많은 부동산 업 체 들 이 이 를 하 는 것 이다. 오원 이 규정 을 위반 하 는 지 관건 은 융합, 서랍 협의 가 존재 하 는 지 여부 이다.

중국 올림픽 공원 은 최근 몇 년 동안 부동산 의 "다크호스" 이자 자본 시장 에서 인 기 를 끌 었 던 부동산 주식 이다.이 익명 의 보 고 는 회사 가 곧 발표 할 2019 년 재무 보고 에 어두 운 그림 자 를 드 리 웠 다.

쌍방의 경쟁

허위 보고 에 따 르 면 올림픽 공원 이 주목 한 것 은 재무 보고서 에 불합리한 부분 이 있다 는 것 이다.

하 나 는 오 원 의 고속도로 성장 한 판 매 는 순 부채 율 과 일치 하지 않 고 다른 하 나 는 비홀딩 주주 의 권익 과 이윤 이 일치 하지 않 는 다.

지난 3 년 반 동안 오원 의 비 홀딩 스 주주 들 의 투자 수익 은 평균 3.4% 에 그 쳤 고 비 계원, 부 력, 우주 등 9 개 부동산 기업 에 비해 평균 10% 이상 이 었 다.

보고 서 는 오원 이 '명주 실 채' 의 방식 으로 수백 억 의 채 무 를 신탁 과 오원 주주 투자 기금 등 관련 자 를 통 해 자회사 의 소수 주주 권익 에 주입 시 켰 고 다른 한편 으로 는 진실 부채 율 (300% 이상) 을 숨 겼 으 며 다른 한편 으로 는 약 30 억 의 이윤 이 증가 했다 고 주장 했다.

그러나 빈방 은 오원 과 관련 자 들 이 서랍 협 의 를 하고 있다 는 확실한 증거 가 없다.이 보고 서 는 일부 투자 자 들 이 '프로 답지 못 하 다', '부동산 에 대해 전혀 모른다' 고 생각 하기 때문에 힘 이 부족 하 다.

질의 에 직면 하여 오원 은 대답 을 했다.3 월 5 일 저녁 에 올림픽 공원 은 해명 공 고 를 발표 했다.

오 원 에 따 르 면 회 사 는 프로젝트 차원 에서 비 홀딩 스 주주 (일반적으로 원 프로젝트 의 주주) 를 도입 하면 서 과거 몇 개의 재정 년도 의 부동산 교부 와 프로젝트 이윤 의 전환 에 따라 비 홀딩 스 권익 이 점점 나타 나 고 있다.

다른 한편, 부동산 프로젝트 는 취득 프로젝트 부터 준공 납품 까지 보통 2 년 에서 3 년 이 소요 되 고 일부 프로젝트 (예 를 들 어 구 개 항목) 의 프로젝트 주기 가 5 년 또는 이상 에 달 할 수 있 기 때문에 종합 손익 및 기타 전면적 인 수익 표 와 종합 재무 상황 표 에서 비 홀딩 스 권익 에 대해 존재 하 는 시간 차 이 를 나타 내 고 프로젝트 의 전환 에 따라 비 홀딩 스 주주 의 이윤 배당 은 관련 된 것 이다.프로젝트 의 인도 시간 표 는 점차 나타 나 고 있다.

이것 은 소수 주주 의 권익 과 이윤 이 일치 하지 않 은 것 은 주식 확인 과 결제 가 일치 하지 않 기 때문에 소수 주주 의 이윤 을 적 게 보고 하지 않 는 것 이 라 고 요약 할 수 있다.

그러나 오 원 은 비 지주 주주 의 투자 경 로 를 상세히 설명 하지 않 았 다.마찬가지 로 이 응답 도 빈방 신복 이나 손 을 떼 라 는 명령 은 없 었 다.

제작 사 측은 관련 자 료 를 제공 하여 감사 기구 와 감독 부서 에 더 많은 조 사 를 하 겠 다 고 밝 혔 다. 오원 도 관련 기구 와 인사 에 대해 법 적 조 치 를 취 할 권 리 를 보류 하 겠 다 고 밝 혔 다.

헛 된 오 케 스 트 라 를 만 나 3 월 3 일부 터 9 일 까지 주 가 는 11.12% 떨 어 졌 다.

이것 은 이미 중국 올림픽 공원 에서 두 번 째 로 헛 되 었 다.2019 년 7 월 에 한 투자 자 는 올림픽 원 의 판매 데이터 조작 에 대한 질문 을 해서 하루 에 8.61% 의 주가 가 하락 했다.그 후에 오 원 은 밝 히 고 이사회 의 곽 자 문 의장 이 많이 지지 해서 시장 에 자신 감 을 회복 했다 고 발표 했다.

보편성 문제?

오 원 의 빈 공간 은 몇 년 전 시트론 으로 만들어 진 것 에 비해 별로 생기 지 않 았 다.

오 원 을 오랫동안 추적 한 투자 자 는 오 원 의 상업 모델 이 비교적 독특 하 다 고 주장 했다. 하 나 는 합병 을 위주 로 하고 인 스 턴 트 미디어 의 수량 이 적 으 며 관리 층 은 프로젝트 를 표 밖 에 두 지 않 기 때문에 자산 부채 표 는 대량의 소액 주주 권익 이 있다. 다른 하 나 는 오 원 의 실제 이윤 이 현재 의 보고서 이윤 보다 더욱 많다 는 것 이다.이 비 즈 니스 모델 을 아 는 사람 은 허위 보고 라 는 견 해 를 인정 하지 않 을 것 이다.

배당 의 측면 에서 볼 때 오 원 은 주식 배당 과 자금 재 투입 사이 에 비교적 좋 은 균형 을 이 루 었 다.재무 보고 에 따 르 면 오 원 이 상장 한 지 12 년 동안 모두 11 번 의 이익 배당 을 받 았 고 회 사 는 약 1 / 3 의 이윤 을 주주 에 게 분배 했다. 누계 배당 액 은 38.73 억 위안 이 고 배당 율 은 31.17% 에 달 했다.

더 많은 투자 자 들 은 허위 보고 가 실질 적 인 내용 이 없다 고 생각한다.부동산 기업 의 경우 작년 의 신탁 감독 이 엄격 해 지기 전에 부동산 의 '명주 실채' 가 적지 않 았 다. 이것 은 기업 이 융자 채널 을 넓 히 고 재무 지렛대 를 낮 추 며 합병 제 표를 최적화 하 는 데 유리 하 다. 사용자 에 게 는 비교적 높 은 수익 을 얻 을 수 있 고 대부분 부동산 기업, 대저 택 기업 이 모두 사용 한 융자 방식 이다.

부동산 회 사 는 산하 금융 플랫폼 을 이용 해 사업 융자 를 하 는 것 도 흔 하 다.

그런데 왜 오 원 이 텅 비어 있 습 니까?텅 빈 보고 서 를 작성 하 는 전문성 을 떠 나 시장 과 투자 자 들 은 아직도 따 지 는데 다른 부동산 기업, 오원 에 비해 그 특수성 은 어디 에 있 습 니까?

업계 일각 에 서 는 중국 올림픽 원 이 2016 년 부터 2019 년 상반기 까지 비 지주 주주 권익 의 비례 가 각각 39%, 62.6%, 61.4%, 62.1% 로 비 지주 주주 권익 이 차지 하 는 비중 이 너무 크 고 순 부채 비율 이 확대 되 는 분모 가 부 채 를 감 추 었 다 고 지적 했다. 이런 명주 실 채 는 많은 부동산 기업 이 사용 하고 있 지만 '오원 이 너무 독 하 게 쓴다' 는 것 이다.

민생 증권 은 명주 실채 가 기업 부채 에 포함 되 지 는 않 지만 고정 수익 을 약속 하기 때문에 기업 이 상환 할 때 명주 실채 가 만 료 되 는 현금 능력 에 직면 해 야 한다 고 본다. 따라서 주택 기업 의 부채 상환 능력 을 판단 할 때 명주 실채 의 규 모 는 고려 기준 중 하나 로 해 야 한다.

이 커 머 셜 뱅 크 연구 센터 의 총 감 은 엄밀 한 약진 에 의 하면 주식 의 실제 빚 이 든 영원히 빚 이 든 모두 부동산 기업 이 재무 보고 서 를 부 드 럽 게 사용 하 는 방식 이 고 이런 재무 수단 을 사용 할 때 반드시 회사 의 실제 적 인 판매 와 상환 위 에 세 워 야 한다 고 지적 했다. 회 사 는 현금 흐름 의 건강 과 안전 을 확보 해 야 한다.

중국 올림픽 원 의 리 스 크 는 미래 판매 와 상환 이 기대 에 못 미 치 거나 단기 융자 채무 와 이 자 를 손 에 넣 지 못 해 채무 위약 등 이 생 긴 다 는 것 이다.

2 월 27 일 에 올림픽 원 은 2019 년 핵심 순이윤 이 50% 를 넘 었 는데 주로 결제 면적 이 증가 해서 생 긴 것 이 라 고 정면으로 예 고 를 발표 했다.

앞에서 언급 한 헛 된 보고 서 는 오원 의 비 홀딩 스 주주 의 이윤 이 차지 하 는 비율 이 현저히 상승 하여 귀모 순이익 이 기대 보다 크게 낮 아 질 것 이 라 고 주장 했다.

투자 자 들 은 오원 의 년도 재무 보고서 와 관리 층 이 그들 에 게 어떤 답 을 줄 지 지 지 켜 보고 있다.